Tipps rund um die Immobilie

In vielen älteren Häusern ist Asbest verbaut worden, allerdings muss hier nicht immer saniert werden, denn das Material ist nur dann gefährlich, wenn feine Asbestpartikel in die Atemluft gelangen können. Manches alte Baumaterial ist zwar mit Asbest belastet, es emittiert jedoch keine Fasern. Allerdings ist Vorsicht geboten: So darf man zum Beispiel in solches Material nicht bohren, weil dann sofort Partikel freigesetzt werden. Sollte dennoch eine Sanierung vonnöten sein, dann sollte hier auf jeden Fall ein Fachmann gerufen werden. Unter bestimmten Umständen können die Kosten einer solchen Sanierung als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend gemacht werden. Dies ist jedoch nur unter der Voraussetzung möglich, dass eine gesundheitliche Gefährdung der Bewohner auch tatsächlich vorliegt. Einzig bei Asbest-Nachtspeicheröfen ist eine Sanierung gesetzlich vorgeschrieben, zwar nicht wegen des Asbests sondern wegen der energetischen Ineffizienz. Allerdings gibt es hier lange Übergangsfristen.

Für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sind Auflassung und Eintragung im Grundbuch erforderlich. Die Auflassung ist die Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Eigentumsübergang. Sie kann im Kaufvertrag oder später in einer besonderen Urkunde vor dem Notar erklärt werden. Mit der Auflassung erlangt der Erwerber bis zur Eintragung in das Grundbuch lediglich eine Aussicht auf den künftigen Rechtserwerb (Anwartschaftsrecht). In der Auflassung ist aber in der Regel die Einwilligung des bisherigen Eigentümers zu sehen, dass der Erwerber über das Grundstück bereits verfügen darf. So ist der Erwerber auch schon vor seiner Eintragung in das Grundbuch zur Weiterveräußerung berechtigt. Eine Auflassungsvormerkung lässt man eintragen, um den Zeitraum zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintragung zu sichern.

Wir arbeiten ständig an der Erweiterung und sind auch für Tipps und Hinweise sehr dankbar!

Bauerwartungsland sind Flächen, die nach Ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende tatsächliche Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen. Um zu urteilen, ob ein Grundstück als Bauerwartungsland anzusehen ist, muss folgendes überprüft werden: Stand der Bauleitplanung, die sonstige städtebauliche Entwicklung des Gebietes, Sichtung von Aufstellungsbeschlüssen für zukünftige oder ob es Änderungsabsichten für bestehende Bauleitpläne gibt, evtl. interne Informationen der Planungsbehörden. Dennoch hat der Käufer keinen Rechtsanspruch auf eine Baugenehmigung einer Immobilie.

Baulasten werden durch die Eintragung in das Baulastenverzeichnis oder die Löschung aus dem Baulastenverzeichnis rechtskräftig. Die Baulast ist eine gegenüber der Bauaufsichtsbehörde freiwillig übernommene Verpflichtung eines Grundstückseigentümers oder eines Erbbauberechtigten. Sie verpflichten zu einer bestimmten Handlung (nämlich etwas zu Tun, Dulden oder Unterlassen), die sich auf sein Grundstück bezieht, soweit hieran ein öffentlich-rechtliches Interesse besteht. Weiterhin dienen sie der Beseitigung von baurechtlichen Hindernissen, die einem Bauvorhaben entgegenstehen. Baulasten entstehen durch die Eintragung einer Verpflichtungserklärung. Dies kann durch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit geschehen. Der hierdurch erreichte rechtliche Zustand, z.B. eine Wegerecht für den Nachbarn, wird damit auf Dauer gesichert. Das Baulastenverzeichnis wird bei wird bei den Baugenehmigungsbehörden geführt und ist außerdem für Finanzierungen wichtig.

Sie haben eine Immobilie gefunden, die Sie kaufen möchten? Jetzt sollten Sie Einsicht in das Grundbuch der Immobilie nehmen. So können Sie Überraschungen bezüglich wertmindernder Lasten vermeiden. Der Verkäufer besorgt in der Regel einen aktuellen Grundbuchauszug. Bei berechtigtem Interesse kann es auch eingesehen werden. Das Grundbuch ist einheitlich wie folgt gegliedert: Aufschrift, Bestandsverzeichnis, I.Abteilung: Hier steht der Eigentümer und die Grundlage der Eintragung wie z. B. Auflassung, Erbfolge, oder Zuschlagsbeschluss bei einem Versteigerungsverfahren. II.Abteilung: Hier werden Lasten (z.B.: Erbbaurecht, Nießbrauch, Wohnrechte, Vorkaufsrechte oder Auflassungsvormerkung) und Beschränkungen (Insolvenzvermerk, Zwangsversteigerungsvermerk etc.) des Grundstücks vermerkt. III.Abteilung: Sie dient zunächst der Aufnahme von Hypotheken, Grund- und Rentenschulden.

Ein Sondernutzungsrecht ist, wie das Wort es bereits sagt, ein Recht, eine bestimmte, im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Fläche, unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer nutzen zu dürfen. Die übrigen Wohnungseigentümer haben mit der Gewährung eines solchen Rechts auf ihr Recht zur Mitbenutzung gerade dieser Fläche, die mit dem Sondernutzungsrecht belastet ist, verzichtet. Üblich ist es, dass der das Grundstück teilende Eigentümer das Sondernutzungsrecht im Rahmen der Aufteilung des Grundstücks der jeweiligen Wohneinheit zuweist. Aber auch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer ein solches Sondernutzungsrecht begründen. Doch die Wohnungseigentümer gewähren ein solches Recht nicht schrankenlos, hier gibt es öfter Gesprächsbedarf. Selbstverständlich sollte dieses Sondernutzungsrecht zur Information aller im Grundbuch eingetragen sein.

Sollte ein Grundstück nicht direkt von der Strasse aus erreichbar sein, dann muss ihm zu Lasten ein Wegerecht über das vorgelegene Grundstück eingeräumt werden. Dies kann durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch beider Grundstücke, als Baulast gegenüber der Baubehörde durch Eintragung im Baulastenverzeichnis oder als privatschriftlicher Vertrag zwischen den jeweiligen Grundstückseigentümer erfolgen. Weiter ist es möglich, eine Baulast zu Lasten des vorgelegenen Grundstücks im Baulastenverzeichnis der Baubehörde eintragen zu lassen. Die überwiegende Handhabung eines Wegerechts ist die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zu Lasten des vorderen Grundstücks in den Grundbüchern beider Grundstücke. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Wert des Grundstücks, zu dessen Lasten das Wegerecht eingetragen wurde, durch diese Einschränkung beeinträchtigt wird. Ein eingetragenes Wegerecht besteht auch bei Verkauf der Grundstücke weiter fort.

Bei der Planung Ihres Neubaus kommen Sie am Bebauungsplan Ihrer Gemeinde nicht vorbei. Ein Bebauungsplan wird von der Gemeinde als Satzung beschlossen. Danach wird er durch Bekanntmachung rechtsverbindlich. Für nähere Informationen können Sie sich an das Planungsamt Ihrer Gemeinde oder die Bauaufsichtsbehörde Gemeinde bzw. Landkreis wenden. Der qualifizierte Bebauungsplan setzt rechtsverbindlich fest, welche baulichen und sonstigen Anlagen auf einem Grundstück zulässig sind. Festsetzungen werden u. a. getroffen : zur Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohn-, Misch-, Gewerbegebiet), zum Maß der baulichen Nutzung (z. B. Geschoss- und Grundflächenzahl, Höhe, Zahl der Vollgeschosse), zur Bauweise (offene oder geschlossene Bauweise), zur überbaubaren Grundstücksfläche und zu den örtlichen Verkehrsflächen.

Grundsätzlich verwaltet der WEG-Verwalter das "gemeinschaftliche" Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Rechte und Pflichten des Hausverwalters bestimmen sich hinsichtlich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach

1. den Vorschriften des WEG

2. den Regelungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung

3. den nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG getroffenen Vereinbarungen

4. den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft

5. den Vorschriften des BGB.

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet: Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen; die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;

die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten. Eine weitere wichtige Aufgabe ist die jährliche Einberufung der Versammlung der Wohnungseigentümer. Hier werden Beschlüsse gefasst, die es dann gilt umzusetzen.

Sie haben sich entschieden eine Immobilie zu kaufen? Dann sollten Sie als Erstes Ihren finanziellen Rahmen feststecken, damit Sie vor bösen Überraschungen gefeit sind. Dabei sollten Sie nicht nur den Kaufpreis im Auge halten, sondern anfallende Renovierungskosten, Kaufnebenkosten, sowie Versicherungen und Steuern beachten. Bei den Kaufnebenkosten handelt es sich um die Notarkosten (ca. 1-2 % des Kaufpreises), die Grunderwerbsteuer (6 % des Kaufpreises) und anfallende Maklerprovisionen (5,95 % des Kaufpreises). Neben Ihrer Hausbank bieten Ihnen auch unabhängige Finanzdienstleister kostenfrei Ihre Dienste an. Diese haben oftmals Zugriff auf mehrere Geldinstitute und können daher ggf. günstiger in der Finanzierung sein. Jetzt haben Sie eine konkrete Vorstellung und können mit der Suche Ihrer Wunschimmobilien beginnen.

Haben Sie eine Immobilie gefunden, die Sie mieten möchten, wird der Vermieter oder der von ihm beauftragte Makler Ihnen eine Selbstauskunft zum Ausfüllen vorlegen. Hier werden allerlei Fragen gestellt, sinnige und auch unsinnige. Wirklich ehrlich beantwortet werden müssten nur solche Fragen, bei denen es um die Anzahl der einziehenden Personen und die finanzielle Sicherheit des Vermieters geht. Also machen Sie bloß keine falschen Angaben auf die Fragen, ob Sie ein festes Arbeitsverhältnis haben, was Sie verdienen und ob Sie Privatinsolvenz angemeldet haben. Allzu persönliche Fragen nach Schwangerschaft oder auch Religionszugehörigkeit müssen nicht beantwortet werden. Des Weiteren kann der Vermieter eine SCHUFA-Eigenauskunft bzw. Verbraucherauskunft des Mietinteressenten oder auch eine Einwilligung in die Schufa-Klausel anfordern. Sie sind allerdings nicht verpflichtet, diesen Forderungen nachzukommen. Verweigern Sie diese jedoch, führt dies in der Regel dazu, dass der Vermieter von Ihnen Abstand nehmen wird.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann nach § 29 WEG ein Verwaltungsbeirat eingesetzt werden. Es gibt allerdings keine Verpflichtung dazu. Das Gesetz sieht vor, den Verwaltungsbeirat mit einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden bzw. Sprecher und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern auszustatten. Die Aufgaben des Beirates werden in § 29 Abs. 2 WEG geregelt. Danach soll der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen. Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. Wichtig: Auch wenn der Verwaltungsbeirat für seine Tätigkeit kein Geld erhält, so haftet er trotzdem fast so streng, wie ein bezahlter Beirat (§§ 823 ff BGB)

Die Sicherheit vor einer Inflation - der Immobilienkauf!

Gerade in unsicheren Zeiten stellen Immobilien eine sichere Geldanlage dar. Zudem kann man durch die Eigennutzung, je nach Konstellation, gegenüber einem Mietverhältnis Geld sparen. Immobilien, die zum Zwecke der Vermietung an Dritte erworben werden, können im günstigsten Fall und unter Berücksichtigung steuerlicher Vorteile einiges erwirtschaften. Dies setzt aber eine dauerhafte Vermietung voraus. Bei all den Argumenten, die für eine Immobilie sprechen, sollte man jedoch auch die Risiken mit in Betracht ziehen. Die Risiken einer Immobilie liegen zum Beispiel in der Veränderung der Lage. Eine neue Straße oder Bahn vor der Haustüre kann den Wert der Immobilie beträchtlich schmälern. Bei einer Vermietung sollte man auch beachten, dass es Probleme mit Mietern geben könnte. Letztlich sollten Sie die Vor- und Nachteile gut abwägen und sich mit Maklern, Banken und unabhängigen Finanzberatern zusammensetzen und Ihre Möglichkeiten ausloten.

Die neue Mietwohnung, was kostet das eigentlich?

Allem vorweg gilt es grundlegend zu entscheiden,- kaufen oder mieten-. Soll es ein Mietobjekt sein, dann Wohnung oder Haus. Der Markt bietet für jeden Geschmack und Geldbeutel etwas. Sie sollten sich allerdings darüber im Klaren sein, dass bei Abschluss eines Mietvertrages in der Regel 2-3 Monatsmieten, die Kaution, eine Warmmiete im Voraus und ggf. eine Vermittlungsprovision bei der Beauftragung zur Suche fällig werden. Bei einer 2-Zimmer-Wohnung kommen da schon mal zwischen 1.300,-€ und 2.300,-€ auf Sie zu. Hierbei ist man noch nicht einmal umgezogen. Um diesen Kostenberg etwas zu mindern, können Sie nach Absprache mit dem Vermieter evtl. die Kaution mittels einer Bankbürgschaft abhandeln. Dabei müssen Sie das Geld dem Vermieter nicht in bar vorlegen, sondern die Bank bürgt für Sie gegenüber dem Vermieter. Das kostet Sie lediglich eine Provision und auch jährlichen Gebühren an das Kreditinstitut.

Haben Sie eine Immobilie gefunden, die Sie mieten möchten, wird der Vermieter oder der von ihm beauftragte Makler Ihnen eine Selbstauskunft zum Ausfüllen vorlegen. Hier werden allerlei Fragen gestellt, sinnige und auch unsinnige. Wirklich ehrlich beantwortet werden müssten nur solche Fragen, bei denen es um die Anzahl der einziehenden Personen und die finanzielle Sicherheit des Vermieters geht. Also machen Sie bloß keine falschen Angaben auf die Fragen, ob Sie ein festes Arbeitsverhältnis haben, was Sie verdienen und ob Sie Privatinsolvenz angemeldet haben. Allzu persönliche Fragen nach Schwangerschaft oder auch Religionszugehörigkeit müssen nicht beantwortet werden. Des Weiteren kann der Vermieter eine SCHUFA-Eigenauskunft bzw. Verbraucherauskunft des Mietinteressenten oder auch eine Einwilligung in die Schufa-Klausel anfordern. Sie sind allerdings nicht verpflichtet, diesen Forderungen nachzukommen. Verweigern Sie diese jedoch, führt dies in der Regel dazu, dass der Vermieter von Ihnen Abstand nehmen wird.

Ein Wichtiges Dokument im Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung ist immer die Teilungserklärung. Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan enthalten die eigentumsmäßige Aufteilung der Wohnanlage. In ihr ist festgelegt, welche Räume und Gebäudeteile zu den einzelnen Eigentumseinheiten gehören. Die Teilungserklärung muss im Grundbuch eingetragen werden oder sein. Sie wird von einem Notar unterschrieben und ist nach gesetzlichen Bestimmungen entworfen worden. Worauf ist noch bei einer Teilungserklärung zu achten? Der Miteigentumsanteil wird nach der Größe der Wohnung und den Nebenräumen errechnet. Je größer dieser Anteil, desto mehr an Nebenkosten sind zu tragen. In der Teilungserklärung werden u.a. Stimmrecht, Versicherungen, Verwalterwahl, Hausordnung, Nutzungsrechte und das Sondereigentum geregelt.

Gerade in der heutigen Zeit, mit horrenden angestiegenen Heizkosten, ist das Thema Energiesparen topaktuell. Richtiges Lüften ist das A und O. z.B. Stoßlüften. Hierzu Heizkörper abdrehen, dann die Fenster nicht klappen, sondern weit öffnen, am besten einige Minuten Durchzug machen, dann wieder schließen und die Heizkörper aufdrehen. Messen Sie doch mal die Raumtemperatur, selbst 1-2 Grad weniger, machen sich im Geldbeutel bemerkbar. Sehen Sie zu, dass ihre Heizkörper frei zugänglich sind, d.h. keine Möbel davor stehen oder Gardinen davor hängen. Gewöhnen Sie sich an im Winter die Türen geschlossen zu halten. Heizen Sie nur dort, wo Sie sich befinden. Gluckert ihre Heizung? Dann wird es Zeit sie zu entlüften. Denn nur wenn das Wasser in der Heizung ungestört zirkulieren kann, ist eine optimale Energieausnutzug garantiert. Ein „Kerzentest“ zeigt Ihnen zudem die Abdichtung ihrer Fenster an, evtl. kann hier mit einem Dichtband, das in die Innenpfalz geklebt wird, Abhilfe geschaffen werden. Etwas aufwändiger, aber nicht weniger sinnvoll, kann es sein, Heizkörpernischen abzudichten. Denn hier sind die Außenwände einiges dünner und deshalb energetisch sehr ungünstig. Um Abhilfe zu schaffen, sollte man die Heizkörpernischen innenseitig mit speziellen Dämmplatten verkleiden, die ebenfalls in fast jedem Baumarkt erhältlich sind.

Das Anbringen der Dämmplatten kann leider etwas aufwendiger sein, zumal oftmals der Heizkörper zunächst entfernt werden muß, um die Platten anbringen zu können.

Betrachtet man sich allerdings, dass die Verwendung solcher Dämmplatten schon für ein Einfamilienhaus durchschnittlicher Größe eine Einsparung an Heizkosten von rund 100 Euro pro Jahr bringen kann, ist dieser etwas höhere Aufwand langfristig durchaus lohnend.

Die Erbpacht oder das Erbbaurecht ist ein zeitlich begrenztes Recht auf einem fremdem Stück Land eine Immobilie zu besitzen. Es wird eine einmalige oder monatliche Zahlung für die Erbpacht vereinbart, die je nach Vertrag auch über die Jahre angepasst werden kann. Solche Erbpacht - Verträge werden oft von Städten, Gemeinden oder der Kirche angeboten. Der Erbbauzins beträgt zum Beispiel jährlich zirka 4 bis 6% des tatsächlichen Grundstückswertes und richtet sich nach der Entwicklung des Bodenwertes, je nach Region variiert dieser Wert beträchtlich. Das Erbbau-Recht kann veräußert oder auch vererbt werden, wird im Grundbuch eingetragen und kann beliehen werden. Zu beachten ist, was der Erbpachtvertrag nach dem Ende der Laufzeit regelt (i.d.R. nach 60 bis 99 Jahren).

Tipp: Gerade in hochpreisigen Regionen ist Erbpacht eine gute Möglichkeit und kostengünstige Alternative, den Wunsch nach Wohneigentum ohne teuren Bauplatz zu verwirklichen.

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Bei einem Neubau, vor allem in einem Neubaugebiet, in welchem bislang noch keine Immobilien vorhanden waren, darf man die Anschlusskosten/Erschließungskosten keinesfalls in der Kalkulation außer Acht lassen. Diese Kosten teilen sich meistens in verschiedene Einzelkosten für unterschiedliche Maßnahmen auf. Diese Maßnahmen dienen in der Summe dazu, dass Haus zum einen an öffentliche Netze (Strom- und Wassernetz) anzuschließen, andererseits aber auch den Anschluss des Hauses an eine Straße bzw. an einem Weg herzustellen, damit das jeweilige Haus auch erreichbar ist. Bezüglich der Erschließungskosten kann es erhebliche Unterschiede geben, denn diese weichen von Stadt zu Stadt und auch je nach Komplexität und Umfang der Anschlüsse mitunter stark voneinander ab. Dennoch gibt es einige Durchschnittswerte, an denen man sich orientieren kann. Ganz grob sollte man sich die nicht ganz unerhebliche Summe von ca. 13.000 € einplanen (Strom-,Kanal-,Wasser-,Abwasser-, evtl. Gas-, Telefon/DSL-Anschluß.

Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte, steht meist vor dem Problem der Finanzierung. Um jungen Familien oder Bauherren den Start zur eigenen Immobilie zu erleichtern, können unter Umständen staatliche Hilfen zur Finanzierung in Anspruch genommen werden. Darunter fallen beispielsweise Wohnungsbauprämien, Arbeitnehmersparzulagen, Förderungen aus der Riester-Rente und eine Reihe anderer Möglichkeiten. Wer sich für Fördermöglichkeiten interessiert, sollte sich also vor dem Bau oder Kauf einer eigenen Immobilie umfassend beraten lassen, um abzuchecken, welche Fördermöglichkeiten zur Verfügung stehen und welche Förderungen unter Umständen in Anspruch genommen werden können.

Informieren Sie sich über die Vielzahl der Fördermöglichkeiten von Bund und Ländern, bevor Sie Ihr Finanzierungskonzept aufstellen, und schauen Sie, ob für Sie öffentliche Mittel zutreffend sind.

Machen Sie sich auf jeden Fall rechtzeitig sachkundig, damit Sie kein Geld verschenken und der Traum von der eigenen Immobilie nicht länger ein Traum bleiben muss.

Grundlegend benötigt, schon bei der Finanzierung der Immobilie, wird die Brandversicherung. Sie ist jedoch nur ein Teil der Wohngebäudeversicherung, in der u.a. Leitungswasserschäden (z.B. Rohrbruch), Sturmschäden (in der Regel ab Windstärke 8), Schäden durch Hagel u.a. Versicherungen bieten auch teilweise eine Versicherung gegen Elementarschäden an, z.B. Überflutung. Es stellt sich die Frage, ob dies nötig ist oder sich das Kosten-/Nutzenverhältnis rechnet. Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie geht die Altversicherung automatisch auf Sie über. Es sei denn, dass Sie diese innerhalb von vier Wochen nach Grundbucheintrag kündigen und eine neue Versicherung vorweisen können. Als Vermieter wäre auch noch eine Haus – und Grundbesitzer haftpflichtversicherung notwendig. Da werden Schäden reguliert, die Personen durch ihre Immobilie entstehen. (z.B. durch herabfallende Dachziegel oder verschneite Bürgersteige)

Lassen Sie sich in jedem Fall vom Eigentümer die letzten 2-3 Protokolle der ETW-Versammlungen geben. Hier können Sie dann ersehen, ob irgendwelche umfangreichen Renovierung oder Sanierungen am Haus geplant sind. Die Höhe des Instandhaltungs-/Rücklagenfonds ist ebenfalls sehr wichtig. Bei Sanierungen und Reparaturen am Haus wird dieses angesparte Geld verwendet. Ist kein Geld angespart, kann bei großen Sanierungen eine Sonderumlage von allen Eigentümern verlangt werden. Im Zuge dessen ist ebenfalls die Nebenkostenabrechnung unbedingt zu beachten. Hier erkennen Sie die tatsächlichen Nebenkosten der Wohnung. Wie hoch ist der Anteil Mieter/Eigentümer im Haus? Je mehr Eigentümer im Haus wohnen, desto besser achten alle auf den allgemeinen Zustand und die Sauberkeit im Haus. Und zu guter Letzt: die Teilungserklärung. Die Teilungserklärung regelt den Eigentumsanteil und das Zusammenleben im Hause.

Meist sind im Winter die Fenster im Keller zu und im Sommer dauernd auf. Weil die meisten denken, wenn es draußen schön warm ist, trocknet auch im Keller alles. Genau das Gegenteil tritt ein. In den Keller kommt warme Luft von außen, kühlt ab und gibt dadurch Feuchtigkeit ab. Der Keller wird also durchs Lüften im Sommer feucht! Die beste Art im Winter zu lüften ist "kurzes Stoßlüften". Längeres Lüften ist weniger gut geeignet, da hierdurch die Speicherwärme aus den Wänden verloren geht. die Kellerfenster im Sommer (fast) schließen, damit die feuchte und warme Luft sich nicht an den Kellerwänden niederschlägt. Unter Umständen das Kellerfenster einen Spalt offen lassen, damit es im Keller nicht "muffig" wird (Keller können im Sommer in der Nacht oder kälterem Wetter gut gelüftet werden!). Den Keller im Winter lüften, damit die kältere Luft die Feuchtigkeit im Keller aufnehmen kann. Auch immer darauf achten, dass Regale im Keller an den Innenwänden und nicht an den Außenwänden aufgestellt werden.

Im Einzelnen zählen zu den Unterhaltungskosten Heizungs- und Warmwasserkosten, Frischwasserkosten, Strom- und Wartungskosten, die Bezüge des Schornsteinfegers sowie der Aufbau notwendiger Rücklagen für Reparaturmaßnahmen, Instand-haltung und Modernisierung. Weiterhin sind diejenigen Kosten zu tragen, die von der örtlichen Gemeinde festgelegt werden, wozu die Aufwendungen in Verbindung mit Entsorgungsleistungen zählen. Die Kommunen erheben dabei Gebühren für die Müllentsorgung, die Straßenreinigung sowie Abwasser- und Niederschlagswasser- Gebühren. Die Gemeinden fixieren darüber hinaus den Hebesatz für die Grundsteuer.

Zudem kommen notwendige Versicherungen wie z.B. die Gebäudehaftpflichtversicherung.

Unbefristete Mietverträge kann der Mieter jeder Zeit ohne Angabe von Gründen kündigen, lediglich die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten ist einzuhalten. Liegt jedoch ein Zeitmietvertrag vor, muss dieser von beiden Seiten eingehalten werden und kann nicht vorzeitig gekündigt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sonderkündigungsrechte greifen: Ankündigung einer Modernisierung, Mieterhöhung, Tod des Mieters u.a. Anders sieht es aus Sicht des Vermieters aus, dieser benötigt einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Eine Vermieterkündigung kommt nur in Betracht bei schweren Verstößen des Mieters gegen den Mietvertrag, zum Beispiel Nichtzahlung der Miete oder ständig unpünktliche Mietzahlungen. Dann droht allerdings auch gleich die fristlose Kündigung. Hat der Vermieter einen gesetzl. anerkannten Grund wie "Eigenbedarf" oder "wirtschaftliche Verwertung", muss auch er gesetzlichen Kündigungsfristen beachten: 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren, 6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren, 9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren.

Neben der Miete werden im Mietvertrag auch die Nebenkosten vereinbart. Im Zuge der angestiegenen Energiekosten spricht man hier auch von einer „2. Miete“. Nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung dürfen als Nebenkosten aber nur vereinbart werden: Grundsteuer, Wasserkosten, Abwasser, Fahrstuhl, Straßenreinigung/Müllabfuhr, Hausreinigung/ Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel, Wascheinrichtungen, Sonstige Kosten (Kostenart muss aber genau angegeben werden). Die angefallenen Kosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter umgelegt, entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Haben Mieter und Vermieter nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, gilt "Wohnfläche" als Verteilerschlüssel. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig verteilt werden mit Hilfe von Wasseruhren.

Wollen Sie ihre Mietwohnung kündigen, hat die Kündigung generell schriftlich zu erfolgen, als Original mit Unterschrift an den Vermieter, laut Mietvertrag. Für die Mehrheit der Mietverträge gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Ausschlaggebend ist der dritte Werktag des Monats, an diesem Tag muss die Kündigung spätestens zugestellt sein. Ist das der Fall, ist der Vertrag zum Ende des übernächsten Monats beendet. Verzögert sich die Zustellung, verlängert sich die Frist entsprechend. Der Mieter, der vorzeitig aus seinen Zeitmietvertrag aussteigen will, aber kein Sonderkündigungsrecht hat, kann versuchen, einen Nachmieter zu stellen. Das ist zulässig, wenn im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel enthalten ist. Das ist die allerdings die Ausnahme. Ohne Nachmieterklausel darf der Mieter nur dann ausnahmsweise einen Nachmieter stellen, wenn es für ihn unzumutbar wäre, noch längere Zeit am Vertrag festgehalten zu werden (z.B. bei berufsbedingtem Ortswechsel u.a.)

Das Land Hessen führte die Rauchmelderpflicht am 24. Juni 2005 ein. Im Jahr 2011 wurde das Gesetz nochmals erweitert. Bis zum 31.12.2014 müssen alle Wohnungen mit Rauchmeldern nachgerüstet werden. Gemäß § 13 Absatz 5 (HBO) der Hessischen Bauordnung muss in jedem Schlafzimmer, jedem Kinderzimmer und jedem Flur, der als Rettungsweg aus Aufenthaltsräumen dient, mindestens ein Rauchmelder angebracht werden. In einer Wohnung mit einem Schlafzimmer, einem Kinderzimmer und einem Flur, von dem beide Räume abgehen, sind also 3 Rauchmelder nötig. Der Eigentümer der Wohnung ist nach der HBO für die Montage der Rauchmelder verantwortlich und trägt auch die Kosten für die Anschaffung und Montage der Rauchwarnmelder. Für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft ist jedoch der Mieter verantwortlich.

Diese Wohnungen betrifft die Rauchmelderpflicht:

• alle Neubauten und alle Umbauten seit Juni 2005
• alle Bestandswohnungen (Wohnungen, die bereits vor Juni 2005 bestanden haben) müssen bis zum 31.12.2014 mit Rauchmeldern nachgerüstet werden.

Oftmals überlegt sich ein Eigentümer/Vermieter im Fall eines anstehenden Verkaufes seines Mietshauses, dieses von Miet- in Eigentumswhgen. umzuwandeln. Dies verspricht deutlich höhere Renditen. Der bisherige Vermieter oder Eigentümer hat kein besonderes Kündigungsrecht, wenn er umwandeln will. Die Umwandlung selbst ist ein rein formaler Akt und spielt sich praktisch nur in den Grundbüchern ab. Der umgewandelte Mieter hat dann ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Wenn ein detaillierter, notarieller Kaufvertrag zwischen dem Wohnungsverkäufer und einem Käufer vorgelegt wird, in dem natürlich auch der konkrete Kaufpreis stehen muss, muss sich der Mieter der umgewandelten Eigentumswohnung entscheiden, ob er kaufen will. Und zwar zu den Bedingungen, die im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben sind. Der Mieter hat also das Recht, in den mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag selbst als Käufer einzusteigen. Der Mieter hat eine Überlegungszeit von zwei Monaten.

Ein optischer / photoelektrischer Rauchmelder mit Batteriebetrieb funktioniert unabhängig vom elektrischen Haushaltsnetz und bleibt dadurch immer einsatzbereit. Er warnt sie auch dann, wenn die Batterieleistung zu schwach für einen sicheren Betrieb wird. Geben Sie für Ihre Sicherheit lieber ein wenig mehr Geld aus und Sie haben Qualität und einen größeren Schutz. Verwenden Sie optische oder photoelektrische, batteriebetriebene Rauchmelder, die auch eine Warnfunktion bei Nachlassen der Batterieleistung haben. Der Testknopf zur Funktionsüberprüfung und das Vds-Prüfzeichen sollten ebenfalls nicht fehlen. Bei anspruchsvolleren Ausführungen lassen sich die Rauchmelder über Kabel oder Funk miteinander vernetzen und über 230 V Netzspannung betreiben. Der Vorteil einer Vernetzung: Sobald ein Rauchmelder Alarm schlägt, beginnen die anderen Rauchmelder automatisch zu läuten. Wichtig ist, dass Sie Ihre Rauchmelder regelmässig überprüfen, so dass sie im Ernstfall auch Ihr Leben retten!

Ganz wichtig bei Ein- und Auszug aus einer Mietwohnung ist das Übergabeprotokoll. Im Interesse aller Beteiligten sollte das Protokoll so ausführlich wie möglich erstellt werden. Nur so können sich beide Parteien im Streitfall absichern. Durch die Unterschrift von Mieter und Vermieter gilt das Protokoll als Beweismittel vor Gericht. Im Übergabeprotokoll sollte neben den vorhandenen Schäden unbedingt auch die Anzahl der ausgehändigten Schlüssel festgehalten sein. Dies ist besonders bei aufwändigen Schließanlagen wichtig. Die Anfertigung eines Ersatzschlüssels im Streitfall kann hier schnell viel Geld kosten. Zudem ist der Zustand der Wände, des Fußbodens, der sanitären Anlagen, der Küche, der Fenster und Türen sowie von Tapeten und Lacken zu dokumentieren. Ebenso gehören die Zählerstände von Verbrauchern wie Gas, Strom und Wasser hier rein. Der Vermieter hat das Recht bei Einzug eine Kaution zu verlangen. Diese erhalten Sie bei einem ordnungsgemäßen Auszug auch wieder zurück.